A lakhatással járó alapköltségek – úgymint a víz, villany, fűtés és csatornaelvezetés díjai – mind kőbevésett havi költségek, melyek alapesetben a fogyasztásunk arányában terhelnek bennünket. Ha a közműszolgáltató több vízdíjat fizettetne velünk, mint amennyit tényszerűen elhasználtunk, akkor biztosan valami technikai problémára gyanakodnánk, reklamálnánk és a szolgáltató jó eséllyel felülvizsgálná a számlát. A társasházakban lakók jól tudják, hogy a közös költség is egy ilyen “kőbe vésett” költség, amivel minden hónapban számolni kell. Arról viszont a társasházban élők többségének fogalma sincs, hogy sok esetben több közös költséget fizetnek meg, mint amit jogilag kötelező lenne. Hogy ennek mi az oka? Jöjjenek a részletek!
Ezt tartalmazza a közös költség
Sokaknak triviális, mégis hangsúlyozom, hogy a közös költség megfizetése minden társasházban élő ingatlantulajdonos számára kötelező. Egy társasháznak jogilag két fő alkotóeleme van. Az egyik a külön tulajdoni egységek: ezek a különálló ingatlanok (lakások), külön helyrajzi számmal. A másik fő egység az ún. közös területek. Ide tartozik minden olyan része a társasháznak, melyet mindenki használ valamilyen módon pl. a folyosók, lépcsőházak, lift, belső udvar, közös kertkapcsolat; sőt, még a falak, vezetékek és a közös területek megvilágításához szükséges villanykörték is ide, azaz a közös tulajdon kategóriájába tartoznak. A közös költséget tehát – értelemszerűen – ezen közös tulajdonú dolgok fenntartásáért, használatáért fizetjük.
Így kalkulálják a közös költséget
A hatályban levő társasházi törvény alapján a közös költség mértéke a külön tulajdonunkban álló ingatlan méretéhez igazodik, ez képezi a főszabályt.
Egyszerűbben: minél nagyobb valakinek a lakása egy társasházban, annál több közös költséget kell fizetnie.
Ez végülis logikusnak is hangzik, mivel aki a nagyobb lakása folytán több folyosórészt, vagy tetőt „használ”, annak az anyagi teherviselése is nagyobb kell legyen.
A társasházakról szóló törvény azonban tartalmaz egy sokak által egyáltalán nem ismert kivételt, amely mégis árnyalja a fenti képet.
A törvény lehetővé teszi ugyanis, hogy abban az esetben pl., ha a közös tulajdonú ingatlanrészeket a tulajdonostársak ténylegesen nem a közös tulajdoni arányaik szerint jogosultak használni, úgy értelemszeren ne a tulajdoni hányaduk, hanem a tényleges használat arányában fizessék a közös költség vonatkozó részét.
Konkrét esetek
- A földszinten élők miért fizessenek a liftért?
Ismerek egy társasházat, ahol csak az 1. emelettől fölfelé fizetik a lakók lift fenntartására szükséges díjat. Mivel a földszinten lakók sosem használják a liftet, ezért velük méltánytalan lenne megfizettetni annak költségeit. A közgyűlésen a földszinti lakók kezdeményezték a közös költség viselésének módosítását, azóta ők kevesebbet fizetnek.
- Egyenlő mennyiségű parkoló – egyenlőtlen költségek
Egy kisebb, újépítésű társasházban összesen négy lakás volt. Az alapító okirat szerint mind a négy lakáshoz járt 2-2 parkolóhely a garázsban. A parkolót ezáltal mindenki, matematikailag pontosan „ugyanannyira” használta, használhatta. Ám az egyik lakónak – mivel az ő lakása nagyobb volt a másik 3 tulajdonostársénál – arányaiban többet kellett fizetnie. Többet fizetett, pedig a parkolóban fényt adó lámpákat, meleget adó fűtést és autókat tároló teret ugyanannyira használta, mint mindenki más. Ez esetben szintén lehetővé teszi a törvény, hogy a méltánytalanul – és jogtalanul – többet fizető (és ezáltal kisebbségbe szorult) tulajdonos érvényesítse jogait.
- Több szemét – Nagyobb költségek
Egy szintén 4 lakásos társasházban az egyik lakástulajdonos reklamált, hogy neki – bár ugyanakkora a lakása, mint a többi tulajdonostársnak – viszont ő csak párjával ketten lakja az ingatlant, míg az egyik szomszédos lakásban egy 6 fős család él. Mivel ők több szemetet “termelnek”, mint a 2 fős lakás, ezért több költség is terheli őket a szemétszállítás díjából. A tulajdonos közgyűlésen jelezte a szándékát, melyet a közgyűlés logikusnak és jogosnak tartott: ezután a két fős család arányaiban kevesebbet fizet a szemétért.
- Portaszolgálat – Biztos, hogy KÖZÖS költség?
Minden példa közül számomra a legérdekesebb egy olyan eset, melyben egy tulajdonos – mivel a közgyűlés nem fogadta el szándékát – a bíróságon adott hangot szándékának. E szerint ő nem akar a portaszolgálatért fizetni, hiszen ez nem a ház közös területeinek fenntartásával kapcsolatos költség. Az Ügyfél egészen a Kúriáig vitte az ügyet, mely legfőbb bírói fórum igazat adott neki és kimondta: a portaszolgáltatás nem a közös tulajdonú helyiségek, épületrészek, berendezések védelmében, hanem a társasházban levő külön tulajdonban levő helyiségek, lakások érdekében történik elsődlegesen. Ennél fogva az nem a közös költség része és így az a közgyűlési határozat, melyben őt is kötelezték a portaszolgálat díjának – tulajdoni aránya szerinti (!) viselésére, – sérti a kisebbség jogait és így törvénysértő.
+ Ügyvédi tipp
Ha Ön úgy érzékeli, hogy a társasházban olyan költségeket fizettetnek meg Önnel, amely kapcsán Önnek nincs, vagy nem akkora a (használat) arányos kötelezettsége (pl. földszinten lakik, mégis fizet a lifthasználatért), bátran forduljon társasházi ügyekben jártas ügyvédhez. Egy tapasztalt ügyvéd segíthet Önnek, hogy valóban csak azért és annyit fizessen, amit és amennyire használja a közös területeket.
(Jelen írás tájékoztató jellegű, nem kimerítő. Jogi tanácsadásnak nem minősül, azt nem is pótolhatja).
