Akárcsak bármely más, üzleti típusú érdekkapcsolatban, így az albérlő-főbérlő viszonyban is a jó együttműködés alapja, hogy mindkét fél tudja, mihez van joga és mik a kötelességei. Sajnos megesik, hogy egyes főbérlők a tulajdonosi pozíciót egyfajta fölényként fogva fel jogsértően viselkednek a bérlőkkel szemben – sok esetben önkényes és váratlan látogatások, sőt pótkulccsal való bejárkálások formájában. Cikkemben röviden összefoglalom az ezzel kapcsolatos jogi tudnivalókat.
Tisztázzuk a fogalmakat!
Mindenekelőtt szükséges tisztázni, hogy a „főbérlő”, valamint az „albérlő’, és „albérlet” szavakat a köznyelv jogi értelemben helytelenül használja. A helytelen beidegződés az előző rendszer hagyatéka: abból az időszakból származik, amikor a lakások többsége még az állam/önkormányzat tulajdonában álltak, és a főbérlő adta tovább bérbe az ingatlant, albérletbe. Ma helyesebb tulajdonos-bérbeadó, valamint bérlő, és bérlet, vagy bérlemény szavakat használni. Természetesen jogi értelemben ma is lehetséges, hogy a bérlő továbbadja albérletbe a bérleményt, de a praxisomban szerkesztett, vagy véleményezett bérleti szerződések jellemzően kizárják az albérletbe adás lehetőségét. Lássuk a cikk lényegét!
Mindig be kell engedni a tulajdonost?
Az első és leglényegesebb kérdés, hogy a bérlő kötelezhető –e rá, hogy a bejelentés nélkül – vagy rosszabb esetben a bérlő tudta nélkül és annak távollétében – érkező ingatlantulajdonost beengedje, különösebb indok nélkül, pusztán csak “körbenézés” céljából. A válasz kategorikusan kijelenthető:
nem.
A jog alapján a bérbeadónak csak akkor van joga az ingatlanba belépni, ha arról min. 3-4 nappal előre értesítette a bérlőt (pl. rendeltetésszerű használat ellenőrzése). Lentebb utalni fogok 1-2 rendkívüli esetre, amikor bejelentés és beleegyezés nélkül is látogatható az ingatlan a bérbeadó számára. Normális – azaz nem sürgősségi, vagy rendkívüli – esetben azonban kötelező pontosan tájékoztatni a bérlőt a látogatás időpontjáról és céljáról.
Mit tehetek ha bejelentés nélkül toppan be a tulajdonos?
Sajnos előfordulhatnak olyan aggodalmaskodó, vagy fontoskodó tulajdonosok, akik mindenfajta előzetes bejelentés nélkül megjelennek valami olyannal, hogy “csak körbenéznék, hogy minden rendben van -e”, “csak ránéznék az én kis lakásomra”, stb. Ha ez csak egy alkalommal történt, a jó emberi kapcsolat megőrzése érdekében javaslom, hogy ne tegyünk drasztikus jogi lépéseket. Ha azonban a tulajdonos rendszert csinál az önkényes vendégeskedésből, a szerződés akár egyoldalúan fel is mondható – rendkívüli szerződésszegésre hivatkozva.
Milyen indokokkal jöhet be?
A bérleti szerződések nagy része tartalmazza, hogy a bérlő köteles beengedni a tulajdonost ha a az értékesítés céljából, vagy – az aktuális bérleti időszak vége felé közeledve – újabb kiadás céljából megmutatná az ingatlant. Érdekesség, hogy a jog ebben az esetben megengedi, hogy a bérlő az új érdeklődőnek őszinte, reális véleményt mondjon az ingatlanról.
Szintén bejöhet a tulajdonos bejelentést követően, ha a felek között korábban megegyezés volt részleges vagy teljes felújításról, egyes elemek cseréjéről, vagy modernizálásról, esetleg mérőórák cseréjéről vagy hitelesítéséről.
Ahogy említettem, vannak olyan különleges esetek is, amikor a tulaj előzetes értesítés nélkül is bejöhet a lakásba. Ilyen például a csőtörés, tűzeset vagy más olyan súlyos probléma, aminek az elhárítása azonnali lépéseket igényel. Ha a tulajdonos ilyet észlel (pl. ugyanabban az épületben lakik), kérdés nélkül benyithat pótkulccsal a lakásba.
+ Ügyvédi tipp
Írjunk pontos, minden részletre kiterjedő bérleti szerződést. Ha a tulajdonos egy már kész, előre megírt szerződést tesz elénk, kérjünk időt! Olvassuk át, értelmezzük! Ha a fenti kérdések nem tisztázottak benne, kérjük meg, hogy pontosításra kerüljenek. Egy pontosan kidolgozott megegyezés később sok fejfájástól menthet meg.
(Jelen írás tájékoztató jellegű, nem kimerítő. Jogi tanácsadásnak nem minősül, azt nem is pótolhatja).
“Rendjén van, ha a „főbérlőm” bejárkál a lakásba? Az ügyvéd válaszol!” bejegyzéshez 6 hozzászólás
Tisztelu üögyvéd úr olyan kérdésem lenne hogy egy családi házat bérlünk és igaz szóban engedtük a tulajnak hogy az ingatlanhoz kapcsolódó kert részt használhatják de sajnos ez már zavaró hogy megkérdezés és távollétünk alatt is saját kapukulcsával bejön az udvarba mivel csak onnan tudja megközelíteni a kertet külön helyrajzi számon van a kert, az a kérdésem hogy bejöhet e az udvarba és mijen jogorvoslatot tud tanácsolni.
tisztelettel: Ágoston Balázs Győrből
Kedves Balázs! Kérem, legyen szíves e-mailben megkeresni. Köszönettel: Dr. Kovács Norbert
Üdvözlöm Ügyvéd Úr!
Érdeklődni szeretnék, hogy szó nélkül, amikor mi nem vagyunk otthon, a tulaj bejöhet e a kertbe? Épp a minap történt egy szóváltás a tulaj és köztem, hogy ő napi szinten bejár a kertbe körbenézni. És ha már egy fűszál nem úgy áll ahogy neki tetszik, felhívás és üvölt a telefonban. Én ezt tegnap szóvá tettem neki, hogy milyen jogon is jön be… Azt mondta az ő tulajdona, akkor jön be amikor akar. És én a kertet amúgy sem bérlem. Ahogy az ólakat és a garázst sem… Határozatlan idejű, közjegyzői szerződésünk van. Leszedette velünk a házról karácsonykor az égősort, mondván, hogy ez itt nem divat. A gyerekeknek a medencét a kertben megszólítás, hogy mit képzelünk, hogy kitettük a kertbe. Mit lehetne tenni annak érdekében, hogy ne járjon be? Tavaly októberben egyedülállóként vettem ki az ingatlant a 4 gyermekemmel és 2 kutyámmal. Novemberben kibékültünk a gyerekek apjával és ide költözött hozzánk. Azt mondta a tulaj, hogy csak akkor maradhat ha én a megállapodott(havi 200 e Ft) bérleti díj felül 60e Ft – öt fizetek, mert egy fővel többen vagyunk és én 5 főre béreltem ki az ingatlant. Mondtuk neki, hogy menjünk el a közjegyzőhöz és egészítsük ki a szerződést a párommal. Nem egyezett bele. Közben a nagy fiam elköltözött, így végülis nélküle, a párommal, meg van az 5 fő. Ebben az esetben mit tudunk tenni?
Várom válaszát.
Köszönettel
Kedves Dóra!
A bérlő által bérelt ingatlant teljes egészében a bérlő jogosult használni. A tulajdonos a szerződés rendelkezései szerint ellenőrizheti a bérleményt a bérlő szükségtelen zavarása nélkül. Konkrét esetben a konkrét iratok ismeretében lehetséges véleményt alkotni.
Üdvözlettel: Dr. Kovács Norbert
Tisztelt Ügyvédúr.
Kérdésem az lenne,hogy egy kertes családi ház udvarára mely ingatlan ki van adva albérletbe, be mehetek-e szó nélkül,mint tulajdonos fia,(képviselője.)
Ügyvédi okiratban rögzítve van,hogy az ingatlan 3 zárt helyiséghez csak nekünk van jogunk.
Köszönöm válaszát.
Kedves István!
A válasz megadásához szükséges a konkrét megállapodás ismerete.
Üdvözlettel:
Dr. Kovács Norbert