Biztosan Ön is hallott olyanról, vagy talán át is élte, hogy mire befejeződik egy építkezés, a költségek jóval magasabbnak bizonyulnak a vártnál. A sokszor milliós különbözet persze heves vitákat, feszültségeket generál megrendelő és vállalkozó között. A vállalkozó szeretné áthárítani a költségeit a beruházóra, aki viszont úgy érzi, mondvacsinált okokból húznak le róla még egy bőrt. A helyzet tisztázása előtt szeretném előrebocsátani, hogy Iustitia vak – a jog mind a megrendelőt, mind a vállalkozót védi. Jelen írásomban ezekre szeretnék reflektálni röviden.

Főszabály szerint szerződéseket a felek közös megegyezéssel módosíthatnak, illetve a másik fél súlyos szerződésszegése esetén kiléphetnek belőle. Egyoldalú szerződésmódosításra a legritkább esetben kerülhet csak sor, főleg akkor, ha ezt a felek előre kikötötték. Bizonyos esetekben azonban ennek hiányában is biztosít lehetőséget erre a magyar jogrend. 

Most is egy ilyen, speciális esetet fogok vizsgálni: az építőipari alapanyagár-változások hatását a kivitelezési szerződésekre.

A dolgok jelenlegi állása

A dolog nyitja a “clausula rebus sic stantibus”, magyarán “a dolgok jelenlegi állására vonatkozó záradék” nevű jogelv. 

A nevezett jogelv még Rómából hagyományozódott át a századok során. Tartalma, azaz hogy egy jogi értelemben vett ígéret, elköteleződés csak addig érvényes, míg az azt befolyásoló körülmények változatlanok, a mai napig továbbél a magánjogban, a gazdasági jogban.

Leggyakoribb alkalmazása pontosan az ilyen jellegű gazdasági nézeteltérések, ahol a vita oka a szerződéskötés és a teljesítés között eltelt idő alatti jelentős gazdasági-piaci átrendeződés. A jogelv értelmében a változás nyomán rosszul járt fél kiléphet a szerződéses viszonyból, ha megváltoztak az azt érintő lényeges körülmények.

Hogyan módosulnak a szerződések?

Egyoldalú szerződésmódosításra bíróság igénybevételével van csak lehetőség. Ez a megrendelői oldalról nézve megnyugtató – a vállalkozásoknak is érdekük elkerülni a hosszas jogi procedúrát, és ezt minden bizonnyal meg is teszik, amennyiben nem szenvednek el súlyos érdeksérelmet.

Építőipari szerződéseket sem vizsgál felül természetesen egyetlen bíróság sem automatikusan. Amíg egy fél nem nyújt be ilyen jellegű keresetet, addig a szerződés a felekre nézve kötő erejű, kettejük között „törvényerejű”, a bíróságnak is tiszteletben kell tartania. Ha a kivitelező nem tud róla, hogy van ilyen lehetősége, illetve ha az árváltozások nem érintik olyan súllyal, ami veszélyeztetné a profitábilitását, minden bizonnyal nem fog ezzel a lehetőséggel élni.

Ugyanúgy, kizárólag a bíróság rendelkezik hatáskörrel megállapítani, hogy jogos-e, reális-e a szerződés módosítására vonatkozó kérelem, ezt nem jelentheti ki egy szerződő fél egyoldalúan. A bíróság pedig szem előtt tartja mindkét fél jogos érdekeit, fenntartva egyfajta egyensúlyt szolgáltatás és ellenszolgáltatás között.

Ez azt jelenti, hogy a festőm a nyaralása árát is kiszámlázhatja felém?

Mielőtt azt hinné a kedves Olvasó, hogy ezáltal a vállalkozó bármilyen vélt vagy valós árváltozásra hivatkozva alkalmazhatja ezt a szabályt, szeretném megnyugtatni.

„A dolgok jelenlegi állására vonatkozó záradék” nem a rendes üzleti kockázat ellen nyújt védelmet, hiszen az torzítaná a piac dinamikáját. Ha a kivitelező számolhatott esetleges, őt érintő gazdasági változásokkal, viselnie kell következményét (arról az esetről nem is beszélve természetesen, amikor egy piaci szereplő a méreténél fogva befolyásolni is képes ezeket). Bizonyos esetekben pedig még a rendkívüli árváltozást is a piaci kockázat körébe sorolja a bíróság, ebben az esetben a kivitelezőé, és nem pedig az építtetőé a kockázat.

+ Ügyvédi tipp

Ahogy említettem, egyetlen bíróság sem vizsgál felül automatikusan egyetlen vállalkozói szerződést sem. Amennyiben Ön mégis ilyen helyzetbe kerül, érdemes törekedni a jó kapcsolat és a bizalom megőrzésére, a vita peren kívüli rendezésére. Amennyiben ezen erőfeszítései mégis meghiúsulnak, javasolt professzionális ügyvédi segítséget igénybe venni, hogy valóban mindkét fél számára kedvező megoldás szülessen.

(Jelen írás tájékoztató jellegű, nem kimerítő. Jogi tanácsadásnak nem minősül, azt nem is pótolhatja).