A 2022 nyarán kialakított új földgáz-árszabályozás a közös mérővel rendelkező társasházak esetében egy sajátos problémát teremtett. A jogalkotó rendezte, hogyan kell meghatározni az ilyen társasházakat megillető kedvezményes földgázmennyiséget, arra azonban már nem adott kifejezett választ, hogy ezt a kedvezményt egy vegyes rendeltetésű társasház belső jogviszonyában miként kell elszámolni.
A kérdés elsősorban akkor jelentkezik, ha a közös gázmérő mögött lakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek – például irodák vagy üzlethelyiségek – egyaránt találhatók.
A 259/2022. (VII. 21.) Korm. rendelet alapján a társasház kedvezményes földgázmennyiségét az önálló lakások száma növeli. De vajon ebből az következik-e, hogy a kedvezmény a társasház valamennyi albetétjét azonos jogcímen illeti meg? Vagy a lakások számára tekintettel létrejött kedvezményt a társasház belső elszámolásában is elsődlegesen a lakások fogyasztására kell fordítani?
Álláspontom szerint az utóbbi értelmezés áll összhangban a szabályozás szövegével, rendszerével és céljával.
A közös mérés problémája
A Korm. rendelet 5. §-a a lakossági fogyasztó számára meghatározott éves mennyiségig kedvezményes földgázvételezést biztosít. Egy önálló mérési ponttal rendelkező lakás esetében ennek alkalmazása különösebb értelmezési nehézséget nem okoz.
Más a helyzet a közös mérésű társasházaknál.
Egy több lakást tartalmazó társasház a szolgáltató előtt egyetlen felhasználási helyként jelenhet meg, miközben ugyanazon mérési pont mögött több önálló háztartás fogyasztása található. Ha a szabályozás kizárólag a mérési pontok számát venné figyelembe, a közös mérővel rendelkező társasházi lakások lényegesen kedvezőtlenebb helyzetbe kerülnének az önálló mérésű lakásokhoz képest.
Ezt az anomáliát oldja fel a Korm. rendelet 7. §-a.
A szabály alapján a lakossági fogyasztónak minősülő társasház az általános kedvezményes mennyiségen felül további kedvezményes földgázmennyiségre jogosult, amelynek mértékét a lakóépületben található, műszakilag megosztott önálló lakások száma határozza meg.
A szabályozás logikája tehát világos: a közös mérés miatt a társasházi lakások nem veszíthetik el azt a lakossági árszabási védelmet, amely önálló mérés esetén megilletné őket.
A probléma ott kezdődik, ahol a közös mérő mögött nem kizárólag lakások vannak.
A kedvezményt a lakások száma hozza létre
A 7. § nyelvtani értelmezése önmagában is fontos támpont.
A jogszabály nem az albetétek számát, nem az önálló rendeltetési egységek számát, nem a tulajdoni hányadokat és nem a fűtött alapterületet teszi kedvezményképző tényezővé. Kifejezetten az önálló lakások számához kapcsolja a többletmennyiséget.
A nem lakás céljára szolgáló helyiségek tehát a kedvezmény mértékét nem növelik.
Figyelemre méltó az is, hogy a jogszabály a szolgáltató részére tett nyilatkozatban elkülönítetten rendeli megadni az önálló lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek számát. A jogalkotó tehát már az adatközlés szintjén is különbséget tesz a két kategória között.
Ebből még nem következik közvetlenül a belső társasházi elszámolás minden részletszabálya. Arra azonban erős érv, hogy a lakások és a nem lakás céljára szolgáló helyiségek nem töltenek be azonos szerepet a kedvezmény létrejöttében.
A szolgáltatói és a társasházon belüli jogviszony nem ugyanaz
A kérdés értelmezésénél álláspontom szerint alapvető jelentősége van a külső és a belső jogviszony elhatárolásának.
A szolgáltatóval szemben a társasház jelenik meg felhasználóként. A szolgáltató a társasháznak számláz, és a kedvezményes földgázmennyiséget is a társasház közös mérési pontján alkalmazza.
Ez azonban önmagában nem dönti el, hogy a számlában megjelenő kedvezmény gazdasági hatása a társasházon belül milyen jogcímen és milyen sorrendben osztható fel.
A közös mérés technikai konstrukció. A jogcím viszont normatív kérdés.
Attól, hogy a szolgáltató előtt valamennyi fogyasztás egyetlen mérési pont mögött jelenik meg, a lakás és az iroda fogyasztásának rendeltetése nem válik azonossá.
A földgázellátásról szóló törvény lakossági fogyasztói fogalma a saját háztartási, lakhatási célú fogyasztáshoz kapcsolódik. Egy nem lakás céljára szolgáló iroda e minőséget nem szerzi meg pusztán azért, mert egy lakásokkal közös mérési ponton keresztül vételez földgázt.
A közös mérés tehát nem minősíti át a nem lakás céljára szolgáló helyiséget lakossági fogyasztóvá.
Miért problémás az arányos szétosztás?
Tételezzük fel, hogy egy vegyes rendeltetésű társasház a szolgáltató által alkalmazott kedvezményből származó megtakarítást egyszerűen tulajdoni hányad vagy más mechanikus felosztási kulcs alapján szétosztja valamennyi albetét között.
Ennek következtében olyan helyzet is kialakulhat, amelyben a nem lakás céljára szolgáló helyiségek fogyasztása felhasználja a lakások száma alapján létrejött kedvezmény egy részét, miközben a lakások tényleges fogyasztásának egy része már a magasabb árkategóriába kerül.
Ez az eredmény nehezen egyeztethető össze a szabályozás szerkezetével.
A kedvezmény mértékét ugyanis ebben az esetben olyan lakások növelték meg, amelyek végül saját fogyasztásuk egy részére azért nem részesülnek teljes egészében a kedvezményből, mert azt olyan helyiségek fogyasztására használták fel, amelyek maguk a kedvezményes mennyiség növekedését egyáltalán nem eredményezték.
Másként fogalmazva: az iroda a lakás jogán jutna olyan kedvezményhez, amelyre önálló fogyasztóként nem lenne jogosult.
Álláspontom szerint ez a Korm. rendelet 7. §-ának céljával nem egyeztethető össze.
A szabályozás rendeltetése
Az Alaptörvény 28. cikke alapján a jogszabályokat azok céljával és az Alaptörvénnyel összhangban kell értelmezni.
A 2022-ben kialakított árszabályozás célja nem általános energiaár-támogatási rendszer létrehozása volt. A kedvezményes árszabás alapvetően a lakossági, háztartási fogyasztás meghatározott mennyiségig történő védelmét szolgálta.
A társasházakra vonatkozó speciális szabály pedig azt akadályozza meg, hogy a közös mérés miatt az egy épületben található több lakás elveszítse ezt a védelmet.
Ebből következően a 7. § rendeltetése nem az, hogy a közös mérés mögött található valamennyi, bármilyen célra használt helyiség számára önálló kedvezményi jogcímet hozzon létre.
A társasház a kedvezmény külső fogadója, de ebből nem következik, hogy annak belső rendeltetésétől függetlenül, korlátozás nélkül újraoszthatná azt.
A lakások aggregált jogosultsága
A közös mérés miatt természetesen nem lehet abból kiindulni, hogy minden egyes lakáshoz egy elkülönített és más által fel nem használható földgázkvóta tartozik.
A szolgáltató ilyen lakásonkénti kvótát nem vezet.
A kedvezmény a társasház mérési pontján összesítve jelenik meg.
Ebből azonban nem az következik, hogy a kedvezmény rendeltetéssemleges.
Álláspontom szerint a lakások jogosultságát aggregáltan kell értelmezni. Vagyis elsőként azt kell megvizsgálni, hogy a társasház lakásainak együttes földgázfogyasztása mekkora.
Amíg a lakások összesített fogyasztása nem meríti ki a lakások számára tekintettel megállapított kedvezményes mennyiséget, addig a lakásfogyasztás nem sorolható magasabb árkategóriába pusztán azért, mert a kedvezmény egy részét közben nem lakás célú fogyasztásra számolták el.
Ez fejezi ki leginkább a társasházi kedvezmény eredeti rendeltetését.
A maradványelv
Mindebből ugyanakkor nem következik a nem lakás céljára szolgáló helyiségek feltétlen kizárása a szolgáltatói oldalon érvényesülő kedvezmény gazdasági hatásából.
Ha a lakások együttes fogyasztása nem meríti ki a társasház rendelkezésére álló kedvezményes mennyiséget, a fennmaradó rész a belső elszámolásban már figyelembe vehető a nem lakás céljára szolgáló helyiségek javára is.
Ezt az értelmezést maradványelvnek nevezem.
A maradványelv lényege az elsőbbségi sorrend.
Elsődlegesen a lakások aggregált fogyasztását kell kedvezményesen elszámolni. A nem lakás céljára szolgáló helyiségek csak az ezt követően fennmaradó kedvezményből részesülhetnek.
Ez a megoldás egyszerre veszi figyelembe a szolgáltatói számla aggregált jellegét és a kedvezmény lakosságvédelmi rendeltetését.
Nem hoz létre mesterséges, lakásonként elkülönített kvótákat, de azt sem engedi, hogy a lakások száma alapján létrejövő kedvezményt olyan módon használják fel, amelynek következtében maga a lakásfogyasztás kerül magasabb árkategóriába.
És mit tehet a társasházi közgyűlés?
A társasházi törvény alapján a társasházi közösség jelentős mozgástérrel rendelkezik a közös költségek és a külön tulajdonon belül nem mérhető közüzemi szolgáltatások elszámolási szabályainak kialakításában.
E mozgástér azonban nem jelenti azt, hogy a társasház egy speciális energiajogi kedvezmény jogcímét is szabadon átminősítheti.
Az SZMSZ vagy a közgyűlési határozat meghatározhatja az elszámolás technikai szabályait, de álláspontom szerint nem vezethet olyan eredményre, amely a jogszabály alapján a lakások száma miatt létrejövő lakossági kedvezményt elsődlegesen nem lakás célú fogyasztás támogatására fordítja.
Ennek különös jelentősége lehet olyan vegyes rendeltetésű társasházaknál, ahol a lakás- és irodatulajdonosok érdekei eltérnek, illetve ahol a tulajdoni vagy szavazati arányok alapján valamely tulajdonosi csoport képes az elszámolási szabályokat a másik csoport terhére alakítani.
Ilyen esetben már nem pusztán energiajogi, hanem társasházi és adott esetben kisebbségvédelmi kérdés is felmerülhet.
Következtetés
A 259/2022. (VII. 21.) Korm. rendelet nem tartalmaz kifejezett szabályt arra, hogy a közös mérésű, vegyes rendeltetésű társasház a szolgáltatói számlán érvényesülő kedvezményt belső jogviszonyában miként köteles felosztani.
A szabályozás szövegének, rendszerének és céljának együttes értelmezéséből azonban álláspontom szerint levezethető egy olyan elszámolási sorrend, amely megfelel a társasházi kedvezmény rendeltetésének.
A kedvezményes többletmennyiséget a lakások száma hozza létre. Ennek elsődleges rendeltetése ezért a lakások aggregált fogyasztásának kedvezményes elszámolása.
A nem lakás céljára szolgáló helyiségek a lakások által fel nem használt kedvezményes mennyiségből részesülhetnek.
Ez a maradványelv.
A kérdésnek azért van különös jelentősége, mert jól mutatja: az energetikai szabályozás gyakorlati alkalmazása során a szolgáltatói elszámolás és a mögötte álló polgári jogi, társasházi jogviszony nem mindig választható el egymástól. Ha a jogalkotó a belső elszámolás részletszabályait nem határozza meg, a jogalkalmazónak a szabályozás egészéből, annak céljából és az egyes jogintézmények kapcsolatából kell levezetnie a jogszerű megoldást.
Dr. Kovács Norbert
ügyvéd, energetikai szakjogász
A cikk általános szakmai tájékoztatást és a szerző jogértelmezési álláspontját tartalmazza. Nem minősül egyedi ügyben adott jogi tanácsadásnak.