Ügyfeleim gyakran keresnek meg olyan kérdéssel, hogy hogyan lehetne kivitelezni az elképzeléseiket. Gyakran már kész helyzet elé állítanak – kész megállapodással érkeznek -, amely megvalósításához minden esetben igyekszem a lehető legbiztonságosabb jogi utat megtalálni.

Nemrégiben egy igen érdekes üggyel találkoztam. Erről szeretnék ma mesélni.

Adott egy gyönyörű birtok házzal, kerttel, réttel, patakkal, stb. A probléma csak annyi, hogy a birtok két helyrajzi számon került telekkönyvezésre: a házas ingatlan belterületi lakóingatlan, a kert pedig külterületi rét. Ügyfeleim előzetes megállapodása ezek együttes átruházására irányult. Az eset jogi pikantériája abban rejlik, hogy – mint tudjuk – a külterületi ingatlanok a Földforgalmi törvény hatálya alá tartoznak, ami azt jelenti, hogy azokra a törvényben meghatározott személyeknek – a törvény által meghatározott sorrendben – elővásárlási jogosultságuk van és az átruházáshoz szükséges a mezőgazdasági szakigazgatási szerv jóváhagyása is.

A megoldandó feladatot a fent említett elővásárlási jogosultság kezelése jelentette, hiszen a vevő nem volt elővásárlásra jogosult.

Az elővásárlási jog igen nagy kellemetlenségeket tud okozni – már amennyiben nem bennünket illet. Az ilyen jogosultsággal rendelkező személy részére ugyanis fel kell kínálnunk az adásvétel tárgyát képző – esetünkben ingatlant. Mit is jelent ez? Amennyiben elfogadja az ajánlatot, úgy az adásvételi szerződésünkben a vevő helyébe lép. Nagyon fontos, hogy ugyanazon feltételekkel! Tehát az eladónak ebből anyagi kára nem származhat, az viszont egy jelentős szempont, hogy nem azzal köti meg a szerződést, akivel szerette volna.

Na, de kanyarodjunk vissza az esetünkhöz.

Vevőnk az egész birtokot egyben, jogi szóhasználattal dologösszességként kívánta megvásárolni, tehát az ingatlanokat együttesen, egységes vételárért cserébe, egy szerződésben. Azonban, ha a dologösszességet alkotó ingatlanok egyikét elővásárlási jog terheli úgy az az egész dologösszességre kihat. Tehát így a belterületi ingatlanunkra is ki fog terjedni, ami helyzetünkben „nem kívánatos” hiszen a két területünk együttesen sokkal vonzóbb és értékesebb.

Mi történhet ilyenkor?

• Legrosszabb eset, ha az elővásárlásra jogosult elfogadó nyilatkozatot tesz, ezáltal a vevőnk helyébe lép és megszerzi mindkét ingatlant.
• Elfogadó nyilatkozatot tesz, de csak arra a területre amire elővásárlási joga volt eredetileg. Ez esetben nem jogszerűen gyakorolta elővásárlási jogát.
• Fontos, hogy amennyiben a dologösszességet az elővásárlási jogosultság kijátszására hozzuk létre, az joggal való visszaélésnek számít. Ezzel egy hosszas jogi procedúrát ránthatunk a saját nyakunkba, ezen felül végül az elővásárlásra jogosult kezében kötne ki mindkét ingatlanunk.

Mi lehet a megoldás?

A konkrét esetben megoldási javaslatom egy három szerződésből álló „csokor” lett.

1. Ügyfeleim (az eladó és a vevő, hiszen adásvétel esetén a közhiedelemmel ellentétben mindkét Fél az eljáró ügyvéd ügyfele!) kötöttek egy előszerződést, amelyben leírtuk az adásvétel részleteit, illetve arra irányuló szándékukat, hogy mindkét ingatlant együttesen, dologösszességként szeretnék átruházni.
2. Ezt követően a külterületi, elvásárlási joggal érintett ingatlanra vonatkozó végleges adásvételt kötöttük meg. Ugye itt alkalmazandóak a Földforgalmi törvény szabályai, így egy hosszabb folyamatról van szó.
3. Ennek a sikeres lezajlását követően történik meg a belterületi ingatlan végleges adásvétele. Ez már egy könnyebb, gyorsabb folyamat lesz.

Felmerülhet a kérdés, hogy miért volt szükség az előszerződésre, annak mi a haszna. Egyrészről Ügyfeleim kölcsönös megerősítést kaptak egymás szándékáról; ez azért fontos mivel kétfelé osztottuk az ügyletet, így biztosak lehetnek benne, hogy a senki sem fog kiszállni a felénél. Másrészt fontos, hiszen azt is rögzíti, hogy a vevőnk csak egyben kívánja megszerezni a két területet, tehát ha egy elővásárlásra jogosult mégis lecsap a kínálkozó alkalomra és megszerzi előle a külterületi ingatlant, úgy ő nem köteles megvásárolni a belterületi ingatlant ennek ellenére sem.

Ügyvédi tipp

Mindig nagyon örülök, ha az Ügyfelek kész megállapodással keresnek meg, ugyanakkor fontos tudni, hogy nem minden esetben lehetséges a megállapodás kellően biztonságos, vagy jogszerű végrehajtása. Ügyfeleim sikere, öröme egyúttal az enyém is, így természetesen minden esetben azon vagyok, hogy a megfelelő jogi megoldást megtaláljuk, ugyanakkor mindenképpen célszerűnek tartom, hogy a jogi képviselő már az előzetes egyeztetési folyamatba is bevonásra kerüljön!

(Jelen írás tájékoztató jellegű, nem kimerítő. Jogi tanácsadásnak nem minősül, azt nem is pótolhatja).