Előző cikkemet követően több kérdést is kaptam honlapomon keresztül az elővásárlási joggal kapcsolatban, ezért ma erről írok Önöknek egy rövid összefoglalót.

Mi az az elővásárlási jog?

Ingatlan, vagy ingó dologok esetében is beszélhetünk elővásárlási jogról. Tehát ugyanúgy állhat fenn ilyen a házunkon és mondjuk a kedvenc kávésbögrénken is (az utóbbi nyilván egy kisarkított eset). Az elővásárlási jog lényege, hogy ennek jogosultja másokat megelőzve vásárolhatja meg dolgunkat, amennyiben azt el kívánjuk adni.

Amennyiben tehát egy elővásárlási joggal terhelt dolgot szeretnénk eladni, úgy kicsit bonyolultabb a folyamat: megállapodunk a vevőnkkel, de még mielőtt lezárnánk az ügyletet, a vele megkötött megállapodásunkat meg kell mutatnunk az elővásárlási jogosultnak, aki dönthet úgy, hogy neki tetszenek az adott feltételek és meg szeretné vásárolni megállapodásunk tárgyát. Ha elfogadó nyilatkozatot tesz, úgymond a vevő helyébe lép. Ez azt jelenti, hogy az adásvétel köztünk és az elővásárlásra jogosult között jön létre és az eredeti vevőnk sajnos elesik az ügylettől.

Vevőként nagyon fontos, hogy mindig alaposan tájékozódjunk, terheli-e ilyen jogosultság a kiszemelt ingót/ingatlant és ha igen, ennek súlyával együtt mérlegeljük a vásárlás feltételeit!

Milyen típusai vannak az elővásárlási jognak?

Elővásárlási jog két módon keletkezhet: jogszabályon, vagy pedig megállapodáson alapulva.

Jogszabályon alapul például az osztatlan közös tulajdon esetén a tulajdonostársak elővásárlási joga, vagy például korábbi cikkemben már érintettem a termőföldekre vonatkozó ilyen jogot is.

Elővásárlási jogosultság még megállapodáson alapulhat. A felek bármikor megállapodhatnak ilyenben. Ennek egy jellemző formája a szerződésben való megállapodás.

Honnan ismerhetjük meg?

Fontos kérdés lehet még, hogy honnan tájékozódhatunk róla, hogy a kiszemelt dolgot terheli e ilyen jogosultság. Erre közhiteles nyilvántartásokban kaphatunk választ. Ingatlanok esetében ilyen az ingatlan-nyilvántartás.

De mi ennek a jelentősége? Ha a nyilvántartásban szerepel az elővásárlási jogosultság, akkor az mindenki számára megismerhető, tehát mindenkire nézve hatályos lesz (ingatlan adásvétel esetben szerepel a tulajdoni lapon). Ha viszont megállapodunk egymás között, de nem jegyeztetjük be ilyen nyilvántartásba, akkor az csak ránk, szerződő felekre fog kötő erővel bírni.

Pár érdekesség a gyakorlatból:

Gyakran okoz „kellemetlenséget” az elővásárlási jog fennállta. Ezért hajlamosak a Felek olyan kerülőutakat keresni, amivel ezt kvázi kijátszhatják. Ez sosem ajánlatos, hiszen felmerülhet a joggal való visszaélés kérdése, és adott esetben hosszú pereskedéshez vezethet.

Érdekesség, hogy az elővásárlási jogosultság csak adásvétel esetén bír jelentőséggel. Tehát, ha el kívánjuk például ajándékozni az elővásárlási joggal terhelt dolgot, azt szabadon megtehetjük.

Elővásárlási jog fennállta esetén a kapott ajánlatot teljes terjedelmében kell az elővásárlási jogosulttal közölni. Ebből az adásvétel minden feltétele ki kell, hogy tűnjön. Fontos, hogy reális határidőt tűzzünk a jog esetleges gyakorlására.

Az elővásárlásra jogosult nem „mazsolázhat” a feltételek között, csak egészben fogadhatja el az ajánlatot, nem szabhat új feltételeket. Ha ténylegesen a teljes terjedelmében megkaptuk az ajánlatot plusz infó kérése nem ajánlott, hiszen ezzel akár a határidőből is kicsúszhatunk.

Amennyiben az elővásárlási jogosult értesítése nélkül zajlik le az adott adásvétel, az elővásárlási jogosult tekintetében az ügylet hatálytalan. Ez azt jelenti, hogy amennyiben ő élni szeretne az elővásárlási jogával peres keretek között megteheti. Fontos, hogy a tudomásszerzéstől számítva 30 napja van erre, illetve ezt a jogát az adásvételtől számítva 3 évig gyakorolhatja. Egy két év eltelte után bejelentkező jogosult elég nagy kellemetlenségeket okozhat, ezért sosem érdemes a megkerülésükkel próbálkozni.

Mi van, ha több jogosult is jelentkezik? A jogszabályon alapuló elővásárlási jogosultsággal rendelkezők megelőznek minden más jogosultat. Köztük sorrendet az adott jogszabály állít. Őket fogják követni a megállapodáson alapuló jogosultak. Köztük a megállapodás időpontja fog dönteni, minél előbb kötött ilyen megállapodást annál előbb van a sorban. Ha olyan helyzet alakulna ki, hogy több azonos szinten jogosult tesz elfogadó nyilatkozatot, úgy az eladó szabadon választhat közülük.

Kérdése, vagy témajavaslata van? Honlapomon keresztül gyorsan és egyszerűen kapcsolatba léphet velem.

(Jelen írás tájékoztató jellegű, nem kimerítő. Jogi tanácsadásnak nem minősül, azt nem is pótolhatja).